上海近日出台的中考改革新政在房地产行业产生了不小的影响。新政要求优质高中资源向普通初中倾斜，上海学区房价格因此有所回落，市场观望情绪增强。家长教育焦虑叠加部分中介违规炒作行为推动优质学区房价格上涨，多地开展行动严禁炒作学区房概念，专家呼吁购房者理性置业。
新政影响市场各方心理
3月16日，上海市教育委员会公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据这一中考改革新政，上海重点高中自主招生比例大幅下降，50%至65%的生源名额将分配到各区和各普通初中，与新政实施前相比较，名额分配比例进一步扩大，更多优质学区房外的学生有望升入上海各大重点高中。
一直以来，在优质教育资源的加持下，部分学区房的价格水涨船高。此次上海出台的中考改革新政，让优质初中学区房的含金量降低，部分学区房价格开始回落。某中介机构从业人员表示，有业主主动提出降价，把对口浦东新区某重点中学的房源价格下调了80万元。业主的心态发生了变化，挂牌房源议价空间变大。但也有中介机构从业人员表示，其所在片区房源降价现象并不普遍，买卖双方还处于观望状态，急需用钱的业主可能会下调房源挂牌价格。
“上海出台的中考改革新政确实对当前的市场产生了影响，但影响不大。”链家上海乳山B分行经纪人沈玲玲表示，虽然重点高中将50%至65%的生源名额分配到各区和各普通初中，但是各区和各普通初中的学生要想进入重点高中学习，必须通过考试并且达到一定的分数线。普通初中教育资源相对较差，其学生能否达到分数线或者达到分数线的学生比例有多少，还是一个未知数。所以，优质初中、小学依然具有相对优势，其对应的学区房仍然受到市场青睐。
有购房者表示，上海出台的中考改革新政不会影响其购买优质学区房的决定，目前在观察价格会不会进一步回落，等待合适时机购买。但是，上海优质学区房的居住属性通常较差，注重居住舒适度的家长可能会因为上海中考改革新政，对购买优质学区房变得更加犹豫。
价格微回调对冲前期涨幅
2020年上海房价上涨较快，尤其是优质学区房价格上涨幅度超过往年。沈玲玲表示，上海中考改革新政对其所在门店的客流量影响不大，一些热门学区房的询问量也处于平均水平。购房者不能期望优质学区房价格因为新政大幅回调，如果中意的学区房价格回落至去年10月的水平，就可以考虑购买了。
国家统计局数据显示，今年2月上海二手住宅价格同比上涨8.8%。易居研究院在研究报告《上海教改开启，教育资源均衡利好房价稳定》中提出，上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区是教育资源相对优质的区域，通过对该区域的房价进行分析发现，房价在2019年较为稳定，但从2020年二季度开始，浦东大三林板块、张江板块房价明显上涨，市场出现一房难求、哄抬房价等现象。
以沈玲玲所在片区内的梅园七街坊小区为例，其对口的是建平西校、福山外国语小学等优质学校。链家数据显示，当前梅园二街坊30余平方米房源的挂牌价能达到每平方米20万元，两居室价格能达到每平方米15万元。该小区挂牌均价由2020年3月的每平方米10.68万元上涨至2021年2月18日的每平方米19.44万元，但是最近几周价格开始回落，由2月18日的每平方米19.44万元回落至3月25日的每平方米18.16万元。
易居研究院副院长杨红旭认为，上海中考改革新政会对顶尖学区房的价格产生影响，部分学区房价格可能会有所回落。去年以来，上海房价出现上涨，顶尖学区房市场出现比较明显的炒作行为，个别房源的价格涨幅高达50%至80%，脱离了上海楼市的整体行情。
严禁炒作学区房概念
上海中考改革新政出台后不久，上海市房地产经纪行业协会向上海全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范、学区房不实宣传、挂牌价格虚高等问题。链家、太平洋、中原、我爱我家等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，签署了承诺书。承诺在线上、线下房源发布信息中，不使用学区房概念进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者；规范介绍教育资源用语等。
上海市房地产经纪行业协会表示，将进一步加强行业自律，推动上海市房地产经纪机构积极响应倡议、落实管理部门各项政策措施，守法经营、诚信经营，共同维护市场稳定，为上海房地产市场持续健康发展作出应有的贡献。
除了上海，其他的一些地区也展开行动严禁炒作“学区房”概念。北京市海淀区房屋管理局联合海淀区市场监管局近日对上地、万柳等区域的房屋交易中介机构进行执法检查，对涉嫌炒作学区房概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。目前，海淀区房屋管理局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件、停业自查2家、行政处罚2万元。筛查安居客、58同城等平台网上房源发布信息1000余条，下架不实房源信息53条。海淀区房屋管理局表示，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
合肥市教育局表示，合肥市目前的确存在少数家长在孩子入学后随即售卖住宅房现象，同一套住宅房在小学6年内、初中3年内出现多名适龄儿童、少年入学。这种行为背离了《义务教育法》“就近入学”的本意，影响教育公平。合肥市教育局正会同相关部门进行研究，或将出台学区内住宅房入学年限政策。
上海中原地产分析师卢文曦认为，优质学区房价格将会进入理性回归过程。如果上海对优质学区房价格控制较好，形成上海经验，其他省市或将模仿、跟进，“学区房热”现象将会有所收敛。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，购房者盲目追捧优质学区房，可能导致购入成本较高，面临价格回落风险，呼吁购房者正确对待子女教育、理性置业。
