中国自1981年有了第一个商品房小区和物业服务企业之后，业主与物业服务企业之间的纠纷就一直困扰着各级政府。尽管早期时发的流血冲突已经越来越少，但普遍发生的各类服务质量问题和物业费[①]无法与通货膨胀同步调整等问题所导致的纠纷，仍然是困扰着各级政府的最主要社区冲突之一。为此，各地政府都着力在本地区物业管理立法上且作出了巨大的努力和创新。
最近，将在2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》（以下均简称“《条例》”）已经正式公布。全部104条中，有27条涉及到一个新的组织名称即“物业管理委员会”（以下均简称“物管会”），更用专门的一节计十条（从第五十二条到第六十条）的篇幅对物管会进行了法律制度设计，而且北京市住房和城乡建设主管部门还将另外出台配套规范性政策文件对物管会的组建和活动等进行更具体的规定。这说明此次《条例》的出台，对物管会在解决一直存在的商品房小区物业管理纠纷顽疾的作用寄予了非常重大的期望。
不可否认，从表面上看各国在业主组织的立法中，业主群体中产生出来的、由少数几个人组成的“委员会”或“理事会”都是必不可少的。例如美国[②]和我国台湾省[③]等法律要求分割销售的公寓大厦、商品房小区必须建立起业主共同管理组织作为管理负责人，台湾法律甚至规定[④]在不能建立业主组织时，政府要制定一名业主成为管理责任人。其立法目的显然源于业主共同管理责任应该由一个在政府注册（或备案）的组织来承担的原理。美国业主组织中的董事会或理事会（英文都是The Board of Directors）和台湾制度中的管理委员会，都是这样的常设机构。
香港的制度略有不同，法律规定其大厦（小区）的管理权一般通过政府审批的《大厦公契》这份法律文件规定，由第一业主（开发商）选择管理公司承担，当业主组织（名称为“业主立案法团”）成立后，管理权移交给业主组织，业主组织有权在终止了开发商委任的管理公司后在市场上委任其他管理公司。在建立业主组织之前，开发商所委任的管理公司应该在《大厦公契》规定期限内召开业主会议或产生“管理委员会”并进而去政府申请建立业主组织（名称为“业主立案法团”），或简单选举产生“业主委员会”协助、监督管理公司的资金使用情况和管理情况，但一般不得干涉管理人的正常管理活动。以免导致管理责任无法厘清。（注：相关的相关制度设计可参考香港《建築物管理條例》和一般大厦的《大厦公契》文本中的规定）无论是法团中的管理委员会还是不设立法团小区的业主委员会，也都是类似的常设机构。
而我国法律对业主组织的设立，则是采取由业主们自己决定即可有可无[⑤]的思路。因此，从全国范围看，综合各种原因导致中国业主组织建立的比例至今都未超过20%，能正常运转的就更少。
纵观世界各国，罕见有我国如此普遍且严重的物业管理纠纷。因此，从组织形式对比的角度看，似乎有那个“委员会”是我们国家的法律与其他国家和地区法律的最大不同。因此，有的地方就极力推进业主组织的全覆盖，如上海早在2007年中旬就根据《上海市人民政府办公厅关于转发市房地资源局制订的〈上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）〉的通知》精神实现了业主委员会基本全覆盖，至今92.47%的小区都有业主委员会，居全国第一[⑥]。北京市建委也曾经在2011年发出的《关于推进住宅区业主大会建设的意见》（京建法[2011]11号）中确立了“力争在‘十二五’（即2015年）时期末，逐步实现全市实施物业管理的住宅区业主大会的全覆盖。”的目标，但因故未能完成。但是，从实际运行效果看，这个委员会的产生，并不能很好的解决业主与物业服务企业的冲突，同时也的确给城市社区基层治理带来了一些新的冲突和问题。
从《条例》的条文看，立法者们的思路大致是：
委员会必须有；委员会必须由好人组成，而且得由好人做领导；委员会的决议必须可控。先看业主委员会是否具备这些条件，业主委员会成员是业主身份的自由候选人竞选产生，委员是经多数人的投票决定产生，这当然会选出“坏人”，所以不可控；业主委员会的决议，是由委员按“多数决”的方式产生，并没有具体的委员对这种方式产生的决议结果负责，所以也不可控。这些在《条例》的立法者们看来，这种非常不可控的组织形式和决议形式当然是不“安全”。因此，《条例》就在业主委员会委员候选人的人选条件上提高门槛（详见《条例》中的相关条款），这自然就会导致谁都可以预估到的业主委员会的难产，而故意引导业主们走《条例》后面设计的物管会的“路径”。
再看物管会，在《条例》这种制度设计故意导致的业委会很难产生的“无奈”情况下，干脆就再设计出一个名称虽然是“委员会”但本质上是“主任负责制”的集权领导机构，而这个机构的决策者是居委会主任[⑦]，以期从根本上解决委员会由好人领导的目的。这就导致业主们“自然孕育”的委员会被“人工优选”的物管会取代的结果。
立法者们的良苦用心和巧思制度设计，是否可以解决业主与物业服务企业之间的纠纷这个根本目的呢？本人以为，这种制度设计其实是违背了“奥卡姆剃刀”即“如无必要，勿增实体”的原理。这种情况在《条例》的文本中不止这一个地方出现。
中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议公报提出，坚持和完善共建共治共享的社会治理制度，保持社会稳定、维护国家安全。社会治理是国家治理的重要方面。必须加强和创新社会治理，完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体，确保人民安居乐业、社会安定有序，建设更高水平的平安中国[⑧]。
业主群体，作为中国社会中一个特殊的有产者群体，是改革开放的产物。他们每个人的私有财产都无法单独存在，都是与他们的共有财产合体在一起，这些共有财产就是小区各种共有、共用建筑物空间、设备设施和环境。他们当然应该分摊相应的管理成本即物业费。因此，在物业管理这个事情上，共建共治共享的“共”是业主群体，其他人都不属于这个小“共”的成员。
只不过因为这个“共”总是与管理人之间打个不停，多发且严重的纠纷导致社区其他主体受其牵连影响生活质量和幸福感。那么，党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑是如何在这个共治中发挥作用的呢，全会公报其实说的很清楚了，即法治保障，而不是政府建立组织去保障。物管会的组织设计，其实是没有领会“法治保障”而只片面理解“政府负责”的产物，它不但无法培育业主共治的文化，更无法解决业主们与物业服务企业的冲突和纠纷，而其自身在尝试解决与它无关的纠纷过程中，由于每个管委会主任个人的素质、能力和对利益诱惑力的抵抗力大小的差异，也极有可能成为纠纷的一部分，甚至会令小区纠纷更加严重并会将纠纷导入业主与政府的冲突和不信任！
其实，是立法者们没有真正明白其他国家和地区的相关法律制度设计的优势是如何产生抑制、避免业主与管理人纠纷的治理效能，而只是从大厦（小区）管理的表面现象就得出结论。他们想当然的以为那个“委员会”是充分必要条件，而殊不知根本的原因不在这里。
从美国的制度设计看，业主组织是一个自组织，物业费是业主们根据组织《章程》筹集的资金，物业管理人相当于这个组织的经理，在所有组织成员知情的前提下，为大家花好这笔众筹的、用于小区各项管理开支的资金。组织的董事会、理事会，只不过是对经理提交的管理年度预算进行审核或对决算进行审计，而并不干涉经理以专业技能设计并通过的预算进行的专业的、透明的、符合市场成本的管理活动；
台湾的法律，更加明确物业费和小区共有收益资金的性质为公共基金。该“公共基金应设专户储存，并由管理负责人或管理委员会负责管理”[⑨]；
尽管“物业”一词来自香港，可香港的《建筑物管理条例》中根本就没有“物业费”或“物业管理费”这些香港民众坊间的俗称，而《建筑物管理条例》第20条条目名称为“基金的设立”，各细目条款确定该“基金”由每个业主分摊筹集的、在《大厦公契》中被称为“管理开支”或“管理费”的资金和其他收益组成，并在银行开立专门的、独立与物业服务企业自有资金的独立银行户口管理。
由于台湾、香港法律明确规定物业费的性质是基金，即每个业主都是基金的受益人，享有信托制度下委托人的各项权利。而物业服务企业只是这个基金的受托人或经理人，是物业费的名义上的使用人而已。它需要向业主们证明自己采购各项服务和所需物料价格、质量的合理性以及必要性等。在这种“物业服务企业公开的使用业主们的钱为业主服务（并获得管理酬金）”的逻辑下，部分业主对服务不满意可以通过查账核对资金采购服务价格是否合理来得到解决（就这么多钱，只能买到这样的服务）。而由于基金管理必须全公开透明，受托人的任何盗窃基金的行为都可能被业主们随时发现且会被判刑罚重罪，从而使得受托人“不想、不敢、不能”取得非法收益。由于委员会并非小区物业管理责任人而只是一个监督者，故其当然不能干扰物业服务企业根据已经通过的年度资金预算完成的各项物业管理活动，尽管这些活动的所有痕迹都是透明公开的。提意见、建议可以，但决策者和承担责任者都是物业服务企业。业主们如果不喜欢这个物业服务企业可以更换它，但在更换它之前小区各项管理活动就是按照这种公开的“预算-决算”制度来进行。这样才能避免委员会决定而让物业服务企业承担后果的不合理状态，也避免了委员会与物业服务企业之间的冲突。
这种来自英国而被各国普遍采用的业主众筹基金的物业管理模式，才是业主们与物业服务企业之间没有根本利益冲突的原因，也是业主们能够根据市场成本的提高而理性选择认可服务质量逐年下降或在必要的时候提高服务费的道理，通过这种业主众筹基金及其管理机制实现大厦、小区的善治和持续。全部过程都是“法治保障”而政府从不在物业服务企业的选择、委员会成员的选择上插手业主们自己的共同事务。而各国制度中的那个“委员会”其实并不是解决冲突的“组织保障”而只是一个常设机构，是主要协调业主与业主之间就资金预算和使用目的等内部纠纷的机构，它更多的是保障每个业主行使基金受益人享有的知情权的作用，包括年底对每年物业费资金使用进行审计等工作，都不是对物业服务企业进行裁判，而是请专业机构作出评估（审计）而将结果公开交给业主们进行评判。
再回头看看《条例》赋予这个本人认为“多余且可能带来更多麻烦”的委员会了什么权利，我们就可以初步评估它可能产生的各种冲突，希望引起相关机构的重视。
比较危险的一条是《条例》的第五十六条第二款：未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。第三十四条、第三十五条都是重大事项，如果管委会明白《条例》的用词含义是让管委会来“组织业主共同行使那些应由业主大会、业委会行使的权利”还好，而如果发生管委会代行那些权利，小区必将陷入混乱。因此建议政府务必在出台相应补充配套文件时，在如何限制管理委员会职权上下下功夫；
最大的危险还在于第三十五条第二款，当管委会代行业委会职权召开业主大会会议或组织业主共同决定时采用“书面形式”时的的问题。尽管书面形式是一种合法的选择，但如果会议决议程序违规或实体侵权，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，业主有权请求人民法院撤销的救济机会和渠道。无论业主大会还是业主委员会成为被告，业主委员会均应出庭应诉。而如果由管理委员会召集这样的会议投票表决或共同决定，业主们对表决的程序违规或实体侵权则无救济渠道！这才是最最危险的！据不完全统计，北京共有各类型小区一万多个，而目前已经纳入《条例》中提及的“市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统”的只有百分之30%左右即三千多个。那么其他七千个小区的物业公司或打算进入那些小区的物业公司，必然采用商人的手段令管委会组织对他们自己有利的业主共同决定或会议投票（续约、涨价或更换新公司）。而一旦发生这样的情况，后果将导致由政府背书的管委会的信用破产，严重的将产生更大的官民冲突。希望有关部门尽快将北京市所有小区业主信息导入电子投票系统，任何决定都由业主通过该系统做出其真实意思的表示，以避免业主对纸质投票过程质疑的投诉困扰。当然，对投票结果侵权的救济，仍然无法解决，这必将产生社会治理中应该避免的“多数人的暴政”现象，也请有关方面注意。
其实，要解决业主与物业服务企业的冲突，根本的办法就是摒弃“业主购买物业服务”而又不能行使不安抗辩权的这种逻辑不能自洽的制度。而该用业主依照《管理规约》履行业主分摊物业费的义务，共同聘请物业服务企业并由其公开的受托代理完成小区物业管理的计划、安排、采购、监督各项服务供方和职员的工作，实现小区业主共同管理权的整体转移和整体责任担当。让业主们看到众筹的基金是如何花出去的，给物业服务企业“有多少钱办多少事”的合理选择，而不是一味的要求它“提高服务水平”而迎合“百姓日益增长的美好生活需要”的政治正确但又不支付成本的要求。总之，是到了终结物业管理“包干制”的时候了！
感谢：香港物业管理师学会会长冯国雄博士先生；上海市杨浦区五角场街道三湘世纪花城1.2期业委会主任金鑫先生、北京中闻律师事务所合伙人任晨光律师等对本文作出了相应贡献或提出了修改建议，在此一并表示感谢。
[①]注：物业费乃《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款中使用的法律名词，此次《条例》也全部使用“物业人”而不再使用“物业管理费”、“物业服务费”等名词。
[②]3.1【物业小区业主协会的设立及组织形式】开发商必须在销售小区第一个房屋单元之前，办理完设立小区业主协会的法律手续，小区业主协会的成员，只能由小区的全体业主组成。小区业主协会的组织形式，为非营利公司法人，但也可以是非法人组织。——美国联邦《统一区分所有权物业产权法》（Uniform Condominium Act，1980）
[③] 第二十八条公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人，并向直辖市、县(市)主管机关报备。……。——《台湾公寓大厦管理条例》
[④] 第二十九条公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人。……公寓大厦未组成管理委员会且未推选管理负责人时，以第二十五条区分所有权人互推之召集人或申请指定之临时召集人为管理负责人。区分所有权人无法互推召集人或申请指定临时召集人时，区分所有权人得申请直辖市、县(市)主管机关指定住户一人为管理负责人，其任期至成立管理委员会、推选管理负责人或互推召集人为止。——《台湾公寓大厦管理条例》
[⑤]第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。——《中华人民共和国物权法》
[⑥]《申城业委会组建率高达92.47%居全国第一》——新民晚报
[⑦]第五十四条……物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，……——《北京市物业管理条例》
[⑧]《中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议公报》摘抄
[⑨]详见《台湾公寓大厦管理条例》第十八条